时刻回到2016年，红星美凯龙湖南怀化商场正式对外露脸，这一家居企业第200家“Mall（购物中心）”由此完工，而红星美凯龙一举成为我国规划最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

木匠身世、靠借来的600块钱自食其力的红星美凯龙董事长车建新，曾常年在江苏常州首富之位，那一年红星美凯龙拿下“全球Mall王”的称谓，简直能够称得上是其企业与个人数十年来的巅峰。

但不到十年间，车建新的人生境遇与其一手打造的红星美凯龙的运营状况都发生了突变。2025年5月13日，红星美凯龙家居集团发布公告，董事车建新家族收到云南省督查委员会告知，对车建新立案查询并施行了留置办法，后续信息至今未再发布。

车建新（图源 红星美凯龙官方微博）

而本年的红星美凯龙，在营收上仍旧显出疲态——据近期红星美凯龙发表的2025年半年度成绩预告，上半年公司估量归母净亏本15.9亿元至19.2亿元之间；扣非后的归母净亏本为5.1亿元至6.2亿元。

作为一度具有最多商场的“全球Mall王”，这两年红星美凯龙的自营商场数量从250家缩水到76家，另据财报发表，本年已是红星美凯龙亏本的第三年，自2023年至2024年累计亏本超50亿元，已将2020年至2022年的盈余全部吞噬，如本年无法完成扭亏，红星美凯龙或将触发退市危险预警。

红星美凯龙给予商场的警示，绝不仅是一家民营企业应对“职业镇定期”的快速缩短——跟着家居职业全体对本钱、环节抠得越来越细，这家“曩昔王者”的继续低迷，更大程度上是在告知所有人，零售经济的实质实际上是功率竞赛。

知其然知其所以然，才干更好地决议计划企业的开展。

靠做家居界的“包租婆”年赚53亿元

了解一家公司往往需要从它赖以生存的盈余方式说起。

在车建新以往的报导中，人们很简单看到这样一个故事：说几十年前，他的女儿想吃肯德基，车建新忙里偷闲，带孩子“赶时髦”排着长队吃了一顿，然后突发创意——其时肯德基能做连锁，为什么大商场不能做连锁呢？所以创始了特征的家居连锁商业方式。

时至今日，故事的真伪已不可知，但师从肯德基的商业方式，却在红星美凯龙的开展中有迹可循。

现实上，以“连锁”为外壳、“收租”为中心的生意，在连锁方式下适当遍及，创始者便是麦当劳、肯德基等职业巨子。以麦当劳为例，业界一向以为其是“披着汉堡外衣的地产公司”，具体来说，麦当劳一般会凭借品牌势能用贱价租长时间合约，再溢价转租给加盟商，由于这一方式一度让租金收入占到总营收近40%。

从红星美凯龙的运营方式中，也能够看到，无论是自营商场仍是企业担任办理的商场，“租金”为其带来的赢利相同不菲。《今世企业》查阅近年的财报发现，红星美凯龙2024年营收78.21亿元，其间自营及租借事务收入为53.6亿元，占比到达68.5%，2025年一季度的财报则显现，该块事务的营收占比更是提高至77%。而职业人士指出，这部分收入最大的构成，其实来源于商户收租。

从某种意义上来说，红星美凯龙自身依靠的情侣床上啪啪的视ཁ在车里啪啪什么感觉7;866;啪直播软件下载是一种适当于“包租婆”的货摊卖场方式，经过买地取得商场物业运营权后一致招商，然后收取租借费和办理服务费，再为参加卖场的其他商家供给贴牌、托付运营办理等服务。

除了传统的租金收入，红星美凯龙还经过配套服务盈余，包含物业办理费、出售额提成、数字系统使用费、广告推广服务等方式，为商户打造一种“服务绑缚包”，让红星美凯龙从“房东”（自营商场）乃至“二房东”（保管商场）人物，逐步向服务型合作者改变。在这个方式下，商户不仅仅是租户，更是在一个老练商业系统中的一环，途径方也能够靠继续供给增值服务提高毛利率。

红星美凯龙主营事务分职业、分产品状况（图源 红星美凯龙2024年年度报告）

在这一方式下，红星美凯龙就需要不断买地、建商场来扩大营收规划。但和房地产公司相同，其营收高强度地依靠于重财物的运作，而开发并运营自营与担任保管的商场，自身也归于高杠杆的出资行为，跟着负债额继续提高，危险也接二连三。

负债高达676亿元，急进扩张的副作用

自2023年一季度开端，红星美凯龙的盈余才干显着缩短，季度营收出现下滑趋势，归母净赢利逐步转向负值、亏本不断拉大。

尽管2025年第一季度财报中，红星美凯龙的总财物价值显现仍超越1100亿元，可是其负债总额也到达了约676.5亿元，财物负债率迫临60%。业界一般以为主营商场、百货零售类企业的财物负债率适合水位在40%至60%，一起银行对60%以上的高负债率企业常常也会收紧借款方针，红星美凯龙现已相对接近了红线。

红星美凯龙财物负债表（图源 同花顺）

那是不是家居卖场走不自营、全租借的道路会愈加弹性呢？无妨把视界扩大到这个赛道的另一家代表企业，作为参阅比照。

2019年，红星美凯龙的老对手竟然之家借壳上市深交所（后改名：竟然智家），这一年发表的财报显现了其分销途径的结构，其间连锁家具商场占23%、非连锁家具商场占37.39%、线上零售占7.21%，如超市、品牌专卖店和传统家具一条街等其他分销途径占32.4%。

与红星美凯龙不同，竟然智家将轻财物运营的方式视为家居商场运作之本。到2024年末，公司直营的83家卖场中，仅有17家为自我克制物业，其他66家为租借。公司自身并不沉重投入财物建造，而是以轻财物方式完成快速扩张，迅速将卖场布局进一线及省会城市，而且选择地段优质的地段，使得租借事务具有长时间可继续性。

从办理上来说，竟然智家作为“二房东”，面对盈余下滑等问题时，能快速退租低效益的门店、渐少丢失。但轻财物的运营，意味着毛利率、净利率相对于自营来说往往较低，一起长时间租约或许面对租金上涨压力，两个要素叠加下，轻财物的家居在车里啪啪什么感觉g>情侣床上啪啪的视频866;啪直播软件下载商场首要面对的是营收下滑的压力，即难以经过财物增值获利。

现实也是如此，据竟然智家发布的财报，租借及其办理事务毛利率近几年接连走低，2024年的毛利率同比下滑5.23个百分点至41.04%，中心事务盈余才干继续走弱，导致竟然智家全体的出售毛利率降至27.35%，净利率降至6.44%。

因而，轻重运营或许仅仅方式之争，而不是两家现在运营承压的要害。

错把“途径”当“壁垒”，忽视中心是功率之争

从本源上来说，红星美凯龙和竟然智家相同，都错把“途径”当做了自己的“护城河”——消费途径，恰恰是会更迭的。

一方面，房地产下行确实是一个环境要素，另一方面，家居相关的消费习气也冲击着两家卖场型家居企业。

线下来说，2018年以来各个地区、房企推广的精装房战略，让家居家装家电的零售商场份额流向了工程订单。业界遍及以为，现在我国干流百强房企的均匀集采率估量会在80%-90%这个区间，不少头部房企（如万科、保利、龙湖等）的家居家装家电中心品类集采率早已超越90%，很大程度上揉捏了卖场的盈余才干。

而线上化这块，两家也难以翻开太好的空间。红星美凯龙的数字化途径早早启用，但用户复购率低，线上出售占比较小，比方“星闪购APP”在2024年线上GMV约为18亿，用户复购率仅9%，客单价也远低于线下；竟然智家也在推以线上买卖、网店买卖为代表的新事务方面，但这块收入在2024年的总盘中占比缺乏12%，毛利率仅15%，与租借卖场41%的毛利率距离仍很大。

零售不能光靠规划，还要看功率。有组织对红星美凯龙的自营商场做过坪效测评，均匀下来约为1121元/平方米/月，而业界以为，一般开业5年以上的老练期商场，出售坪效超越2000元/平方米/月称得上优异，出售坪效处在1400元至2000元/平方米/月之间的才干称得上合格。

归根到底，红星美凯龙作为职业巨子的下滑，提醒了家居卖场实质仍是“中间商”的为难定位，以及出售功率的相对缺乏，而且这几年未能为商场和顾客发明满足增量价值，然后堕入“价格虚高（比照集采与线上化）→客户丢失”的泥淖。

当然，这并非红星美凯龙一家的事，而是整个职业都要面对的阵痛——瑞典家居巨子宜家我国2024财年营收占集团全球出售额的3.5%，低于去年同期的3.6%；日本家居大卖NITORI（宜得利）2025年上半年在我国封闭21家门店，关店份额高达20%，触及北京、天津、宁波、福州等城市……

跟不上年代速度，不免躲不过贴地振翅的“遇冷期”——或许宜家仍是那个宜家，美凯龙仍是那个美凯龙，但我国的顾客现已变了。

本文来自微信大众号“今世企业国际”，作者：今世企业，36氪经授权发布。