2024年年底到2025年上半年，解除了限价的上海地价持续上涨，地王频出

截止2025年7月底，2025年就现已出了11个地王

不只涵盖了滨江豪宅扎堆的板块以及内环外的侧重改进型楼盘的板块，乃至还有面貌别墅区的地块，后者更是创下了20.03w/㎡的高价

“地王”项目的高溢价本质上反映了中心地段土地的稀缺性，所以一向以来被视为地王项目以及周边楼盘的提价信号灯

许多人也在关怀

地王还能不能像之前那样持续带动周边二手房提价呢？

01

带着这个问题，我去核实了一下地王周边的楼盘，发现状况并没有那么达观

跟着地王涨的楼盘并不多，乃至有的楼盘在周边地王出来之后反而降价更为严峻了

首要降价最为严峻的便是老破小，能够说

关于老破小，地王是真的带不动了

整理2024年和2025年地王周边的老破小成交价，能够发现大部分的小区价格都还在跌，且跌的不少，均匀跌幅到了10%

比方现已具有许多高端房的虹口临平路板块的老破小降价最为严峻

一切版块里，唯有具有高达430.2亿元拆迁预算的斜土路板块（原徐汇地王，绿城·超鸣东方）邻近的老破小由于拆迁几率较大而提价

其地步王邻近的老破小无一幸免，都在跌

不只是成交价，地王邻近的老破小挂牌价也在会集下调，三月小阳春往后跌幅都在5%左右

上南十二村更是从上一年九月（新杨思地王出现）5.45万/㎡的挂牌均价到了现在的4.67万/㎡，降了14.3%

乃至，少量两室户型的价格都现已来到了3字头

依据早年常规，第三季度的成交价和成交量还有跌落空间

老破小的价格好像没有最低，还有更低

邻近的回迁房也没好到哪去，地王盈利一点没吃到

东方悦居的挂牌价现已从2023年的8.32万/㎡降到了6.29万/㎡

这仍是挂牌价，中介提示，上了谈判桌，价格的水分还能够挤一挤

以至于2023年在东方悦居买了房的人只能苦笑：“早知道能够晚两年再来买的”

并且，跟着前滩区域二手房挂牌量攀升而导致的商场供应过剩，东方悦居这样的回迁房去化大概率会愈加费劲

当然，老破小的状况一向不容客观

^{数据来历：兔博士}

2020年到2025年7月，除了小阳新年点，老破小占全上海市成交套数的份额，逐渐下滑

成交价起崎岖伏，但总的来说仍是在下降

^{数据来历：兔博士}

也便是说，老破小的成交价格和成交量一向在下滑，而地王对其也没有显着的提振作用

02

如果说老破小提不起来的原因是由于自身产质量量真实有些落后于年代需求

那，质量更好的次新房呢？

次新房也是涨少跌多

在整理了部分地王周边次新房半年来的成交价后，发现大大都的楼盘在这半年成交价少量涨大都跌

能涨的，质量自身就不差

少量上涨的盘会集在两种田王邻近

一是滨江豪宅会集的高质量板块，比方徐汇滨江板块和虹口临平路板块

滨江地王（五月发布）周边的楼盘中，尚海湾三期和中信君廷最新的均匀成交价相较于年头均匀别离涨了6.3%和8.9%

尚海湾三期自身作为高端豪宅的一起还具有一线景象资源，间隔黄浦江也就80m，这一无法代替的优势成为了价格安稳的重要要素

一起，周边无论是三甲医院仍是教育配套在整个徐汇滨江板块简直都是最好的

地王项目进一步拉高了板块全体价格预期，尚海湾三期这样的硬实力次新楼盘就还有上涨的时机

同为滨江豪宅会集的板块，x档案之忏悔无删减虹口北外滩板块次新房也在地王出现后有显着的上涨

中皇北岸锦源价格坚硬，当时成交均价比较于年头上涨到达了12.74%

除掉不同房型的成交价搅扰，全体来说成交均价约有4%的上浮

一起房东也表明对中皇北岸锦源有决心，近期的议价空间也被压缩到2.5%左右

交给于2016年的融创外滩188作为“北外滩豪宅守门员”凭仗自身产品力不错，且具有一线江景资源，在这次地王出现后上涨6.3%

这两个板块能涨也算是意料之中

徐汇和虹口均坐落上海中心城区，根底配套完善，土地资源极端有限

“卖一套少一套”的稀缺性支撑了价格的“硬通货”特点

第二种上涨的是外环改进型住宅会集的板块

三林板块的新杨思地王周边的质量改进型楼盘如大华斐勒公园就吃上了地王盈利

全体成交价比较于年头涨了1.8%，不算特别大，但也归于惊喜

要知道从2023年2月开端，这个楼盘一向在跌

地王项目-新杨思翡雲悦府，其项目包含了9栋13-17层的小高层住宅，主力户型面积为115-140㎡，价格约为12.8万/㎡

大华斐勒公园的主力户型也在100-110㎡，现成交均价11.4万/㎡

具有类似面积巨细的产品，面临类似的改进需求

在周边资源也差不多的状况下，考虑总价，挑选大华斐勒公园的客群也不会少

不只是刚需三室户型，大华斐勒公园93平的两室户型的成交价也在地王发布后上涨了2.4%

可是，大部分的次新房成交价还在下降

莘庄地王周边的次新房量不算大，且房龄稍大

在和周边新房的质量有必定距离的状况下，现在的次新房和新房价差并未到达招引下单的程度

购房者调查完周边的次新房的质量和服务，再一看价格，或许更乐意进步预算置办新房

优势板块的次新房面临来势汹汹的高质量新房也会挑选用价格战的方法应对

中介乃至直言“地王在这里，现已没有办法拉动老二手房的价格了”

内环也是如此

杨浦滨江地王邻近的创始天阅滨江（2020年交给）、保利香槟苑（2014年交给）现成交价比较年头别离下降了1.5%和5.2%

静安大宁地王邻近的楼盘也在逐渐跌落，大宁龙盛雅苑的成交价比较年头已然下降3.2%

03

成交价上不去，要是能靠着地王项目高价进步了周边预期，赶快去库存未尝不是一件功德

跟中介聊的时分，发现不少房东有这样的主意

所以，短期内，咱们看到了

挂牌量显着上涨，议价空间进一步拉大

中介在大宁地王（二月）发布后也感触到了挂牌量有显着的提高

挂牌量添加，可是成交量根本安稳，也是这个板块中介的一致

挂牌量上涨的一起，议价空间也在拉大，快速出货才是方针

中介表明，疫情前开盘的次新房存量越来越大，成交量却没涨多少，所以房东在价格上退让志愿也在增强

除了谈判桌上议价空间拉大，许多房东还先行一步，自动下降挂牌价，招引看房人群

唐镇C-02C-01地块七月发布地王之后，周边的次新楼盘挂牌也在增多

一起，挂牌的降价房源也在大幅添加

紧接着，我去整理了这些板块曩昔一年的成交量

发现，虽然挂牌量上来了，但成交量并没有提高

成交量首要仍是跟从全体的趋势和政策导向改变

早年的买房客预判全体板块价格上涨几率大，所以趁地王新房还未确认价格开售，贱价快速上车的这种逻辑也不灵了

新杨思板块别离在上一年9月和11月出现了两块地王，时刻相隔较近

依据大趋势，地王邻近的楼盘应该在9月和11月之后都能看到成交量的上涨

但现实并非如此，拿成交总量比较大的大华秀丽华城举例

在九月榜首块地王出现的时分的确出现了显着的涨幅

可是到了11月第二块地王出现的时分成交量反而没有跟从大趋势持续上涨，出现跌落趋势

不只是三林这样内环外人口快速增加的板块，成交量没有被地王带起来

内环静安大宁板块在三月地王发布之后，邻近首要的三个改进型次新房的成交量逆着小阳春跌了

中介也表明，地王对周边的成交量的影响能够忽略不计

二三月去了新年积压的库存量之后，成交量根本就安稳了

04

老破小和次新房都不可，还有谁能接住地王盈利呢？

新房！

全体来看，新地王出现时，老地王项目或是周边的质量新房都能够假势取得较高认购率

虹口区2025年出的地王事实不少，七月绿城刚以46.33%的溢价率拿到了虹口北外滩HK315-11地块的地王，预估价格高达每平20万/㎡

新地王紧接着，邻近前地王的金茂璞元开售

到8月11日上午12点，金茂璞元即便具有16.6万/㎡的价格，一天内就有了164%的认购率，触发积分

金茂璞元也成为了虹口近一年来认购率最高的楼盘

一个板块的价格锚定不或许是单单一个地王就能撑起来的，而是多个地王项目的协同，北外滩可谓未来可期

能够预见的是，华润外滩瑞府也会相同火爆

估计本月下旬敞开认购的外滩瑞府主推面积120-240㎡，加上一线景象（1km可到外白渡桥），价格不会低

外环内唐镇的新房也相同在借地王之势加速去化

保利天奕的一二期认购率高达196%和178%，触发积分

地王急速拉升房价的时分，或许发生的认知：错失保利天奕，未来上车至少多付100万

这样明牌的价差盈利成为购房者赶快上车保利天奕的推进要素

当然，也就直接拉高了保利天奕的认购率

经过对地王周边各种房源的商场分析，能够发现

当下一二手房显着分解，土地热度再难渗透到二手房商场

新房产品力自身就好，跟着新地王带动整个板块的上涨和地段的上升，开售即触发积分

优质的次新房，比方虹口北外滩的中皇北岸锦源、徐汇滨江的尚海湾三期凭仗自身的实力和地王项目高价带来的明牌价差仍旧能完成小额增加

而另一方面，能够看到二手楼盘的定价根底现已回到了房子寓居价值的判别

房龄较老的次新房正在经过降价凸显价格优势交换更大的商场

而老破小在商场分解的境况下现已根本和地王脱钩，成交价更多的关注点仍是产品自身能带来的寓居质量

面临周边重新开发土地中冒出来质量越来越好的新房，老破小只能跌落

能够幻想上海未来的房地产商场一二手商场分解会越来越显着，土地热度只会停留在新房，质量较好的次新房商场